房地产市场高业绩惹眼 融资多元化钱自八方来

据中国报告大厅了解：2013年的房地产市场，开发商飙出的高业绩可谓惹眼，而他们频频举牌拿地的行动同样使人记忆犹新。如此的大手笔，没有充足的资金作为后援保障是万万办不到的。对于开发商而言，多元化的融资渠道和低廉的融资成本是企业核心竞争力的重要体现，2013年以来，房企大军一边坚持高去化、高周转的经营策略，一边拓展优质的融资渠道，对资本市场的热情只升不退。时至年末，资本市场上仍能看到不少开发企业在上下求索，应该说地产对金融的追逐从未停止过。

A股再融资队排得很长

11月29日，招商局地产控股股份有限公司公布公告称，中国证监会依法对招商地产提交的《招商局地产控股股份有限公司发行股份购买资产并募集配套资金暨关联交易》行政许可申请材料进行了审查，决定予以受理。至此，招商地产成为了继迪马股份、海印股份后，又一家宣布再融资方案获得受理的地产企业。

再融资并不神秘，它是指上市公司通过配股、增发和发行可转换债券等方式在证券市场上进行的直接融资。但房地产企业之所以会对这样一个金融常见词感到陌生，是因为自2010年以来，房地产企业在国内上市、再融资和重大资产重组等事项作为行业调控的一部分，已连续处于停滞状态。

2013年或许将成为一个转折点，有权威媒体在年中时报道指出，内地房地产融资释放出开闸信号后，一石激起千层浪，8、9月份房地产市场瞬间爆发再融资热潮。截至目前，尽管申请得到受理的企业寥寥无几，且尚无融资方案获得正式通过，市场也随之出现降温，但在排队的房企仍有约40家之多，计划总融资规模达约千亿元，足以看出开发商对再融资的迫切渴望。

中国指数研究院天津分院研究总监秦晓鑫分析指出，从已公布的再融资预案来看，募投项目主要集中于政策大力扶持的保障房、旧城改造等项目，首置、首改等符合政策导向的刚需住宅项目，以及以商业地产、旅游地产等土地资产获取和非住宅业务开发为主的项目。再融资政策的放开体现了政府对房地产行业健康平稳发展的支持，同时也意味着政府对地产调控开始转向市场化手段，引导市场资金的优化配置。

上市又发债港股没消停

还记得上半年的佳兆业吗?那个不断出现在全国重点城市，敢与大牌开发商比着叫价，接连收获优质地块、刷新土地交易纪录的房企黑马，底气从何而来?恐怕与其自年初开始接连于港股成功发债有着非常直接的关系。实际上，佳兆业的所作所为只不过是在港上市内地房企的一个缩影罢了。

2013年，万达收购了香港恒力，绿地成功借壳盛高置地……内地的房企巨头们几乎全部完成了赴港上市。当然，这个充满着资本诱惑的金山从来都不是大开发商的专属“提款机”，于是我们看到了一批中小房企接连敲开了赴港上市的大门。11月29日，广东房企时代地产宣布将于12月11日正式在港挂牌上市。在它之前，金轮天地、五洲国际等不少开发商已在最近一年中陆续登陆港股。

正当H股成为地产界大小通吃的“家常菜”时，实力开发企业又赶起了“A+H”双平台上市的时髦。最近的一个成功者是招商地产，11月28日东力实业正式宣布更名为“招商局置地有限公司”，后者用18个月马不停蹄地完成了境外融资平台的搭建，实现“A+H”模式，而打着同样盘算的还包括万科、绿地等不少楼市大腕。

一份统计数据显示，从2013年9月开始的短短50天里，开发企业总计在境外发行了超过52.5亿美元债券，可见上半年盛行的境外融资热潮不仅没有减退之意，还大有升温之势。刚刚过去的11月里，万达通过商业地产香港上市子公司首次海外发债6亿美元，获得了全球近220家投资者27亿美元超额认购;万科在通过香港子公司发行1.4亿新加坡元4年期定息债券后，再次计划通过子公司发行五年期10亿元点心债。

融资多元化钱自八方来

再融资尚在酝酿，境外上市发债并非每一家房企可为，因而各路开发商开始多元化地拓展融资渠道。仅从11月来看，银行贷款、信托融资、股权转让、IPO、增发股份等都成为了企业获取发展资金的重要手段。

据央行发布的《三季度金融机构贷款投向统计报告》显示，我国房地产贷款呈现较快增长态势，2013年前三季度共增加1.9万亿元，同比多增9176亿元。秦晓鑫介绍称，尽管6月以来金融机构流动性趋紧，房地产银行贷款金额和房贷频次明显降低，但是仍有房地产上市公司获得大规模银行贷款，如华夏幸福基业于6月份从晋商银行获得了16亿元贷款融资，恒大地产7月与中国邮政储蓄银行签署战略合作协议，后者为其提供单笔高达50亿元的综合授信等。与此同时，银团贷款也向一批实力雄厚、经营稳健的房企敞开了大门，其中尤以海外银团贷款居多。如世茂房地产从汇丰、恒生、渣打等7家银行获得了3.2亿美元及19.5亿港元的多种货币定期贷款融资，龙湖地产则从13家银行获得了约76.72亿港元的四年期银团贷款，其融资数额更是创下内地房企单笔银团融资规模的新纪录。

信托融资方面，上半年房地产信托贷款共发行217笔，融资达到531亿元。秦晓鑫表示，房地产信托融资有利于优化公司资产结构，盘活存量资产。7月以来，面对金融市场改革等市场风险，信托公司也开始注重流动性管理，主动缩减规模、降低利率，房地产信托发行数量、发行规模和收益率均呈现下降，有利于房地产企业降低融资成本，优化负债结构。“整体而言，房企融资热情不减，更多地源于对一、二线城市房地产市场的乐观预期，充裕的资金和土地储备将为企业发展奠定良好基础”。